??(樂居買房訊)普通人買房,圖的就是有一個能擋風遮雨讓自己有安全感幸福感的港灣,而對楊洋而言,這兩年多來的風和雨,卻都是由買房帶來的。前不久,楊洋向樂居房產投訴平臺講了自己北漂十年買房,又花了兩年多時間維權的故事。她希望讓那些同樣深受維權煎熬的朋友可以守望互助,一起“渡劫”。
??北漂十年,千萬買房終成空?
??作為北漂中的一員,楊洋買房前的那十年,每天都卯著勁工作、努力攢錢,在每一次輾轉搬家失眠的夜里,都默默告訴自己,再努力一點,總有一天,在北京可以擁有一個屬于自己的家。北漂十年,楊洋的“北京夢”終于實現,但沒想到這卻是楊洋噩夢的開始。
??時間要倒回2018年。4月底的一天,楊洋的母親隨中介公司的置業顧問在大興區看房,4個樓盤逛完之后,現場的銷售人員極力推薦舊宮鎮的“和怡嘉園”(現更名“中鐵華僑城·和園”),說這個項目是由中國中鐵和華僑城雙央企聯袂打造,比別的樓盤更有品質保障。
??圖源中鐵華僑城和園新媒體平臺
??據資料顯示,中鐵華僑城·和園位于北京五環南海子公園西,開發商是北京中鐵華興房地產開發有限公司,該公司由中鐵置業集團和華僑城集團兩大央企聯合持有股權。
??圖源天眼查
??楊洋的母親被置業顧問帶到現場,銷售人員帶著楊洋母親看樣板間,并介紹說:該項目的亮點是一梯一戶設計,即安全又私密;房屋南北通透,三面采光;銷售人員極力推薦下躍復式房型X號樓-1層101給楊洋母親,即首層和負一層的分區和功能完全一致,而且全屋精裝修,首層和負一層裝修標準也一致。銷售稱:為了提高業主的生活品質,開發商在負一層還贈送2個陽光房,一個7平米另一個4平米,房屋建筑面積284.96平方米,套內面積215.96平方米,按建筑面積擬售單價4.5萬/平方米,按套內面積擬售單價6萬/平方米,總價1298萬,產權70年。
??聽著是讓人心動的條件。于是,楊洋的母親提出要到該房屋實地查看。置業顧問以有安全隱患為由拒絕,同時再次以雙央企大品牌做品質保證和承諾。因楊洋日常忙于工作,找房看房都是她的母親操心比較多。
??直到2018年五一假期的第一天,楊洋隨母親一同前往“和怡嘉園”即“和園”項目售樓處,進一步了解期房的相關信息。當時,開發商的樣板間建在該項目以外的區域—售樓處里,只有首層的房屋有樣板間展示。
??母女倆就“X號樓-1層101是否復式房型”、“房產證是一個本還是兩個本”以及“合同中土地使用年限是否是70年”等問題向開發商進一步確認。關于楊洋的疑問,銷售人員隨即拿出手機直接搜索北京市住建委官網,打開項目公示信息展示給母女倆看,并截屏把資料發到了楊洋手機上。
??圖片來自采訪對象提供
??銷售人員言之鑿鑿:和怡嘉園X號樓-1層101層肯定是復式房型,北京市住建委官網公示信息可證明。此外,銷售人員還給楊洋母女倆吃了一顆“定心丸”:房產證只有一個本,合同中會寫明土地使用年限是70年。
??見楊洋有些猶豫,銷售人員繼續為母女二人介紹和園作為雙央企打造的未來房產項目標桿有很多優越條件,包括:周圍豐富的商業配套、未來規劃要建設的下沉式商業廣場和養老院,還說現在買一套下躍復式房等于買了兩套三室二廳二衛的精裝房,很劃算!
??期間,銷售還打起感情牌,描繪了未來楊洋和母親在這里生活的美好生活藍圖。銷售人員再三強調這是雙央企打造的住宅項目,不管是項目的品質還是房子的質量都會得到充分的保障。
??考慮再三,出于對知名雙央企的信任,同時還有北京市建委官網公示信息佐證,楊洋和母親也就逐漸打消疑慮,覺得該項目應該不會有虛假宣傳和欺詐銷售方面的問題。于是看房的當天下午就繳納了10萬元定金,根據約定于18年次月即6月8日下午交完了購房首付款共計5040487元整,當日,她們一并簽訂了北京市商品房預售合同。
??采訪對象首付款和付定金截圖
??一套房何以有兩個“身份證”?
??2018年12月初,也就是付完首付的半年之后,銷售人員打電話告知楊洋要簽一份承諾書,次日開發商的承諾書通過EMS寄到她手里。
??拿到承諾書后楊洋才發現:實際廚房和樣板間不一致。承諾書內容涉及:業主為了居住舒適度要求開放商進行結構、戶型及空間優化改造:即北向設備平臺改造。此外,在改造完成前業主不得進入商品房。
??最讓楊洋和母親難以接受的是第七八項條款。第七項提到:如因相關改造無法通過政府主管部門的審批導致該商品房無法完成全部或部分改造的,開發商不因此承諾違約責任或其他責任,本人亦不得因此主張退房或要求賠償或向開發商主張其他權權利。第八項提到:開發商為滿足本人對該商品房提出的改造要求而遭到主管部門處罰的,開發商由此產生的損失由本人承擔,且本人同意按照主管部門的要求處理該商品房所涉改造部分。
??圖片來自采訪對象提供
??“為什么買房前簽合同前不說明白廚房樣板間和實際不一致呢?”楊洋認為,買房六個月后讓業主簽承諾書,并且還要業主來承擔所有的改造的法律責任,這既不合理也有違誠信。在和開發商銷售人員電話溝時,她表達了拒絕簽字的理由,事后銷售人員表示不簽也沒關系,仍可按雙方簽訂合同收房。
??2019年7月,楊洋瀏覽北京市住建委官網,意外發現該小區和自己同房型的房屋與規劃設計用途不一致。
??據住建委官網顯示規劃用途為:住宅、儲藏間,戶型:復式房型,建筑面積288平方米和286平方米的房屋,實際建成了地上二層、地下二層,公攤率3.89%僅公攤11平方米,而她購買的建筑面積284平方米的房屋,規劃設計用途同為:住宅、儲藏間,戶型:復式房型,公攤率24.3%公攤了69平方米。
??對此,楊洋甚是疑惑:明明是一個房地產項目的產品,房屋戶型和規劃用途都一致,為什么會有如此大的懸殊呢?
??于是,楊洋專門找到開發商了解情況。開發商回復說那是別人的房子跟楊洋沒關系,承諾給她的該給的都給了。
??“怎么會沒關系呢?這直接影響我的權益??!”楊洋很憤怒,當初在簽署合同前,在閱讀預售合同的過程中,她和媽媽對合同中的第二章第二條商品房基本情況中沒有提及房屋的戶型提出過異議,并提出要求將北京市住建委官網上該房屋的戶型:復式房型寫入合同中。當時,銷售人員說那是北京市商品房預售合同的標準文本,不能增加任何內容。
??在簽合同的當天,銷售人員一直不斷強調:開發商是雙央企品質肯定有保障,還有市建委官網公示信息證明,“你還有啥可擔心的?該房屋絕對是復式結構的精裝房,如果不是復式精裝房,負一層怎么能賣你4.5萬/平方米?”
??圖片來自采訪對象提供
??面對開發商如此不負責任的態度,楊洋決定拿起法律武器來捍衛自己的合法權益。
??在訴訟的過程中,根據被告方提供的證據,她注意到自己購買的房屋在北京市住建委官網的公示戶型是復式房型,但在北京市房地產交易權屬管理系統備案戶型卻是三室兩廳,一套房為何會出現兩張不同的“身份證”?
??圖片來自采訪對象提供
??當買房變成開盲盒,收房驚喜變驚嚇
??精裝房變地下室,復式下躍變三室兩廳?
??面對越來越的疑惑,楊洋于2020年9月聘請了某專業平臺的專業驗房師,與母親一起去現場進行收房驗收。
??“第一次進入我買的房子,不禁大吃一驚,縮水的空間,劣質的裝修材料和當初樣板間的大氣精裝相去甚遠,然而這只是驚嚇的開場!”這開盲盒一般的收房現場,楊洋不知該如何表述自己當時的心情。也許是震驚、也許是憤怒,還有無奈…
??樣板間廚房照片 圖片來自采訪對象提供
??新房里,廚房被一面帶窗的墻隔斷成了兩部分,廚房縮水約3平方米。原本廚房的嵌入式冰箱被開放商突兀的放在了客廳正中央,原本嵌入式洗衣機被開放商放在了地下一層。
??收房時廚房照片 圖片來自采訪對象提供
??對于廚房為何大變樣這個問題,陪同收房的開發商工作人員表示,因楊洋沒有簽開發商2018年12月寄給她的承諾書,所以沒有將北向設備平臺打通改造成廚房的一部分,其他業主簽了承諾書,已按照樣板間將廚房和設備平臺兩個區域打通。
??收房時的負一層的照片 圖片來自采訪對象提供
??最讓楊洋不能接受的是:明明花了58446元/平方米購買的精裝修下躍層被兩道鐵門和一層隔開,下躍層竟是一個沒有衛生間,沒有淋浴房,沒有任何裝修,沒有任何功能分區,也沒有開發商贈送的陽光房,甚至連規劃中下躍層北向該建的通風井都沒有建的純儲藏間。
??規劃圖中通風井未建 圖片來自采訪對象提供
??除此以外,房屋質量問題更是一言難盡。具體收房質檢由專業驗房師王師傅負責,根據他出具的報告來看,楊洋的新房需要整改維修的項目達到36項之多,100張需要維修整改的小貼條貼在了各個房間的墻上,門窗上,地面上…
??圖片來自采訪對象提供
??精裝房變地下室,復式下躍變三室兩廳。規劃中101下躍層該建但未建的北向通風井和存在嚴重裝修質量問題的房屋,楊洋久久不能平靜:這房屋到底是如何通過合格驗收的?
??都說“買房讓人一夜拮據”,而對楊洋來說,買房之后她不僅拮據還日日煎熬。
??這兩年多,除了工作時間,楊洋和媽媽的生活似乎只剩下維權這一件事了。曾經有多期待,現在就有多糟心。跟其他北漂的年輕人一樣,她認真工作,努力生活,怎么就因為買了套房子,一下子全都變了呢?
??兩年維權長路猶如永不醒來的噩夢
??開發商套路一環接著一環,防不勝防
??楊洋想不明白,在建委官網公示的復式房型,在北京市權屬交易系統里備案信息卻是三室兩廳,同一套房竟然是兩個“身份證”?賣房時拿雙央企背書,信誓旦旦承諾的復式下躍房,變成了三室兩廳和一個完全不具備居住功能的純儲藏間。
??這么大的“失誤”,開發商為什么沒有給出任何解釋呢?只能說這就是開發商一環接著一環的“套路”,普通購房消費者根本防不勝防。
??世間萬象,如此種種。這是一條讓人感到無力的維權路。
??讓楊洋崩潰的是開發商無法兌現的承諾一個接著一個。在商品房銷售過程中,開發商故意隱瞞該房屋的客觀事實和不利因素,并利用消費者在購房前無法獲得備案信息的劣勢,以及不允許消費者到房屋實地查看,購房半年之后再簽承諾書的霸王條款。把一個不具備居住功能的儲藏間包裝成住宅,并用超出備案價25500元/平方米,即以4.5萬元/平方米的價格賣給消費者,過于狡猾。要知道,儲藏間在北京市大興區住建局的備案價為19500元/平方米。
??該項目預售方案儲藏室備案價19500元/平方米 圖片來自采訪對象提供
??這巨大的經濟損失,讓楊洋獨自承擔。買房六個月后,讓消費者簽承諾書,不簽就沒有原本樣板間看到的廚房,承諾書的霸王條款,讓業主來承擔改造房屋結構的法律責任,當事人拒絕簽字,收房發現,廚房居然大變樣,開發商回應:那是因為你不簽承諾書?
??崩潰,是維權的業主被提及最多的詞匯。遭遇同樣問題的,并不只是楊洋一人,這樣的維權案例近年來越來越多。在以往的一些房產維權案例中,開發商往往為了銷售,通常把樣板房做的十分精美。以至于交付后,許多消費者面對實際的新房會產生巨大的心理預期落差,從而發起維權。
??2021年7月8日,北京市住建委發布《關于進一步規范商品住房銷售行為(征求意見稿)》,面向社會公開征求意見。征求意見稿明確,交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致。簡單概括就是:樣板間須“所見即所得”。
??對此,樂居房產投訴平臺專門咨詢了北京金訴律師事務所主任王玉臣律師,針對上文樣板間須“所見即所得”的維權案例,王玉臣律師給到了大家一些專業的建議。
??問:如上文所述,楊洋提到的復式下躍變三室兩廳,一套房有兩個“身份證”,這是否涉及樓盤虛假宣傳問題?
??答:首先,《廣告法》第四條明確規定:“廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容,不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內容的真實性負責?!鼻以凇稄V告法》第二十八條中更是明確規定:“廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的,構成虛假廣告。
??廣告有下列情形之一的,為虛假廣告:(一)商品或者服務不存在的;(二)商品的性能、功能、產地、用途、質量、規格、成分、價格、生產者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息,或者服務的內容、提供者、形式、質量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息,以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符,對購買行為有實質性影響的;(三)使用虛構、偽造或者無法驗證的科研成果、統計資料、調查結果、文摘、引用語等信息作證明材料的;(四)虛構使用商品或者接受服務的效果的;(五)以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的其他情形?!?/p>
??此外,在房地產廣告的相關特別規定中也有相關類似的規定,比如在《房地產廣告發布規定》第三條規定了:“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確,不得欺騙、誤導消費者?!奔暗谑龡l:“房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的,應當真實、準確?!?/p>
??法律用語是嚴謹的,由此可見,房地產廣告必須具備兩個基本要求:(一)真實、準確,不僅僅要真實客觀,還要準確。(二)不得欺騙、誤導消費者。不僅僅是不能欺騙消費者,比如不能用假的不存在的去騙人,還不能誤導消費者,比如不能用模棱兩可的話,用一些話術或圖片去誤導,令消費者產生錯誤的理解,做出錯誤的判斷。否則,就可能構成虛假宣傳。
??然而,從楊洋反饋的信息,提供的材料來看,開發商的做法明顯和上述法律規定是相悖的,涉及到虛假宣傳的問題。首先,按照常理,將房屋描述成復式結構,并配有上下都是住宅功能設計的樣板間、效果圖,且每平米的價格高達近6萬元(不是儲藏間的市場價格),再加上銷售人員不遺余力的推介,明顯會給人一種錯覺,自己所購買的這套復式房型的房屋上下都是住宅。在這個過程中,對于下躍宣傳的真實、準確恐怕并不存在,而且,還對消費者造成了一種欺騙、誤導。
??問:針對眾多期房“樣板間貨不對板”的案例,您對購房消費者有什么建議?
??答:第二個問題,針對眾多期房“樣板間貨不對板”的案例,建議:(1)取證要先行。對當初相關的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集,比如樓書、和銷售人員的溝通記錄、開發商的宣傳視頻(官網、公眾號等往往都會有)等。尤其是線上的證據,務必在第一時間做錄屏,否則可能下一個瞬間就已經被刪除了。
??(2)違法查處要及時提起。遇到虛假宣傳,要想從合同上找依據是很難的,開發商都是高智商,早在條款上規避掉了。往往要從監管部門入手??梢韵虍數厥袌霰O督局提虛假宣傳的違法查處,要求履行查處職責。如果這些部門不及時履職,可以對此提起行政訴訟,督促其履職。
??(3)事訴訟。如果相關行政機關對虛假宣傳進行了認定和處罰,可以以此為證據,視情況提起民事訴訟,進行索賠。如果沒有行政的認定,在司法實踐中,法院很難支持購房人索賠的要求。因為在《商品房預售合同》的補充協議中往往都有這么一句話:“宣傳材料和銷售人員的承諾不是本合同組成部分,不對房屋的價格產生影響,一切以本合同為準…
??(4)曲線救國,劍走偏鋒。根據我們這些年辦理案件的經驗,在一些樓盤里,肉眼看到的虛假宣傳問題可能只是開發商違法違規的一部分,背后看不見的東西有可能更多。任何一個樓盤的開發從立項、拿地、規劃許可,到施工、預售,再到規劃驗收、竣工備案……需要30項以上的手續,這些手續真的完全合法合規嗎?咱們業主可以通過信息公開申請等方式挖掘更多的問題,進而增加解決問題的籌碼。就像我們曾經做的一個案子,本來是虛假宣傳的問題,結果一查,開發商把一層的架空層隔成了單間全給賣掉了。這個時,還用只去關注虛假宣傳嗎?
??(5)談判。在上述一項或多項工作的基礎上,與開發商進行直接的溝通和談判。
??截止發稿前,楊洋已多次發律師函聯系開發商收房,至今未得到開發商的積極回應??梢灶A見的是,倘若開發商一味只顧業績而違規宣傳,最終毀掉的還是自身口碑。特別是那些大型知名房企,更應捫心自問:消費者到底是不是衣食父母?
??詢問無音,投訴無果。楊洋說自己和母親這長達兩年多的維權之路,漫漫又艱難,這維權的每一天,真的像在渡劫…
??(應采訪對象要求,文中楊洋為化名)
??樂居買房作為C端買房全場景第一平臺,擁有強大的C端大數據。樂居房產投訴平臺的建立旨在為龐大的C端消費者提供一個直接接觸開發企業的橋梁,讓普通維權者有門可“敲”。
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