??（樂居買房訊）近日，樂居房產投訴平臺收到了一首關于房產維權的打油詩，名為《中旅·名門府收房樂》，作者是業主小怡。她于2020年7月簽約購置了中旅·名門府的一套房子，小區位于成都市雙流區東升街道向楠路120號，開發商是港中旅（成都）置業有限公司。小怡說：原以為買到夢想中的房子，現實是洋房不如安置房。
??小區一陣經風雨，樓頂積水能養魚
??入戶好似水簾洞，車庫還有雨水浴
??內墻空鼓還開裂，外墻斑駁又起皮
??樓梯拐角有陷阱，連廊飄雨躲不及
??竣工驗收全合格，業主卻喊要不起
??整改方案不公示，未知材料和工藝
??效果質量都堪憂，管你滿意不滿意
??新房不新似舊樓，何時才能入新居
??8月5日一大早，小怡所在的成都港中旅·名門府業主維權社交群里出現了一個小視頻。點開視頻發現，入戶大廳突然開始從上往下漏水，不是一滴一滴的，而是下雨般嘩啦啦的…于是，小怡有感而發作詩一首。
??在這個380多人的群里，有業主又生氣又無奈：這是水簾洞嗎？“又不是暴雨又沒連續幾天下雨，小雨怎么還這么多積水？漏水如何處理？”說完該業主直接@在群里的開發商相關人員，對方沒有回應。
??關于買房維權的種種，小怡專門整理了清晰的投訴維權進展脈絡。以下內容根據小怡的自述整理：
??買房的理由各不相同，收房的震驚如出一轍
??“將80%空間歸還自然，匠造秘境”，是子女許給父母的安享晚年；
??“奢尺書香，門鄰名校嘉祥”，是父母為孩子爭取的錦繡前程；
??“旅近世界而來”，是疲憊的年輕人為自己筑起的溫柔港灣…
??這些關于新房子的美好愿景，都是當初中旅·名門府許諾給我們這些前去購房的人。直到業主開放日的那一天，業主群里炸開了鍋，從這天開始，我們同時走上了迷茫而又辛酸的維權之路。
??（圖片來自小怡提供）
??收房時，中旅·名門府宣傳的“八大景觀”貨不對板，但港中旅卻在我們的未來家園免費贈送給了我們合同之外的一些奇葩景觀：“水中庭院”、“月球外墻”、“濕地車庫”、“鐘乳壁畫”、“風雨連廊”、“水景臥室”、“樓頂泳池”…
??（圖片來自小怡提供）
??這里是小區進大門的區域，經過成都一場并不算特別大，時間不足兩小時的普通風雨過后，小區擁有了一個“水上廣場”，排水溝（如果石子下面有排水溝的話）已經滿溢…這大約是一種雨天回家的儀式，也是入門的第一道景觀——“水中庭院”。
??（圖片來自小怡提供）
??我無法考證這是不是開發商的初衷，亦或是為了給小朋友一場科幻體驗，抬頭看墻面，這坑坑洼洼、起伏不平的樓宇外立面，是不容錯過的“月球表面墻”景觀。
??（圖片來自小怡提供）
??駕車回家的業主還會經過“濕地車庫”，若是在這濕滑的地面長久停放車輛，大概也能省去洗車的麻煩。
??（圖片來自小怡提供）
??下車之后，另一景觀“鐘乳壁畫”映入眼簾。在車庫的墻角有石柱，不知路過的業主未來該以何種心情去“欣賞”這“景觀”才能止住心中的怒火。
??（圖片來自小怡提供）
??連廊這個詞，聽起來溫暖又美好，可以遮風避雨，是回家的必經之路，也是鄰里之間的聯結之地。但中旅·名門府給到我們的是“連廊水簾洞”。一邊是馬路，一邊是天井，無任何遮擋，雨水從兩邊夾擊，連廊瞬間變作水廊。雨水濕滑，對于小朋友來說是安全隱患，真是不敢多想。這道風雨連廊，大概就是為了告訴大家：人生沒有那么容易，出門就要直面風雨，連個過渡都不給你。
??（圖片來自小怡提供）
??這是二樓業主所獨家擁有的“水景臥室”，但這個“水池”離窗戶只有十厘米左右高差，所以當這些水順著窗臺流進房間，你只好放棄養一兩條錦鯉或者一池睡蓮的美好愿望，臨窗觀景的心情也被破壞殆盡。
??（圖片來自小怡提供）
??當上到樓頂那一刻，發現開發商還給你了另一個彩蛋，沒說樓頂有泳池啊，看著這水波蕩漾是怎么回事兒！有業主朋友都戲言：你甚至有點想在泳池里擺一桌麻將燙一盤火鍋，才能平復今天回家這一路的激動的心和顫抖的手。
??（圖片來自小怡提供）
??說完這些奇葩“景觀”，還有一些反人類設計和安全隱患。
??消防樓梯間，水泥澆筑的步梯沒有貼防滑磚，裸露的水泥面上間隔分布著滴落的水泥灰漿凝成的“山丘”和施工重物磕碰留下的“坑洼”，完全沒有一點新交付樓盤干凈、整潔的樣子。
??（圖片來自小怡提供）
??安全隱患也成了深深扎進每位業主心中的長刺。樓梯轉角處外延的缺口，成年人都可以直接放進一只腳，家有稚子的父母忍不住捏緊了拳頭，仿佛看到小朋友卡在此處的悲劇畫面。
??（圖片來自小怡提供）
??更人揪心的是，樓道里這類安全“陷阱”不止一處。
??（圖片來自小怡提供）
??移步室內，墻面大量空鼓，擋住門和通風口的下水管道，橫在門框上方的燃氣管道，不足以安裝熱水器的逼仄空間，這些反人類設計和施工質量在室內更是比比皆是。相比之下，入戶門檻磚斷裂，走道墻磚脫落、缺失，房間開關沒有電線這些問題，都成了“小事”。
??生活陽臺有地漏但放不下洗衣機，大陽臺放得下洗衣機但沒有地漏，洗衣機陷入了無所適從的境地，它從未想過科技改變人類生活，但人類腦殘限制科技發揮。
??（圖片來自小怡提供）
??如果說設計師覺得大陽臺就不該有地漏，你很難相信，就在同一個小區，也有正確的示范，怎么一個小區，還有兩套標準呢？
??（圖片來自小怡提供）
??電梯和房間對開門設計，不知是不是最新的“友好社區”理念。因為每一次開門，都最好貓眼看一下外面有沒有人，然后再敲門提醒等電梯的鄰居注意避讓。
??（圖片來自小怡提供）
??如果說前面的問題毫無設計可言，但在入戶大堂的方面，設計師又毫不吝嗇他的“設計靈感”。目測大約半米的吊頂，讓本不高挑的入戶大堂雪上加霜。仿佛在告訴業主：“進門請低下你高貴的頭顱，回家的壓抑，從這里開啟”。
??（圖片來自小怡提供）
??總之，前期極盡溢美的宣傳，讓業主心甘情愿地花了甚至比同地區精裝房高兩到三千一平米的價格，買了原以為是夢想中的房子，結果還不如“安置房”。
??從業主開放日到現在，我們發現了很多問題，但有一些問題，我們很難說它是否違反了什么建筑規范，而“品質”、“高端”、“洋房”也沒有國家法律法規的標準。但我想所有人看到這些標簽，都會覺得這至少應該符合“美觀”、“合理”、“便捷”、“舒適”的需求。這也是很多業主在與主城區的剛需樓盤相比，以更高的價格買下這個位于二圈層的改善樓盤的原因。
??然而，我們實際看到的這些“設計”卻讓業主覺得無法理解和接受。舉個例子，效果圖中的北大門，美觀大氣，極盡格調，但現實的落差卻狠狠打醒了沉浸在美好愿景中的業主們?？油莸耐饴访?、低矮的圍墻、泥黃色的外墻磚，兩扇鐵門把業主們對美好生活的暢想都無情地關在了門外。
??（圖片來自小怡提供）
??當業主看到這樣的現場，后知后覺地翻出了當初簽訂的格式合同，才發現開放商機智地規避了自己可能存在的所有風險和責任，不知道是不是在一次次投訴維權中得出來的經驗。而這樣的格式合同，業主連一個字修改的權利都沒有。
??除主體質量外的質量問題，業主不得拒絕收房。
??（圖片來自小怡提供）
??無論是是否盡到有效通知義務，業主都應主動辦理手續，不得拒絕收房。
??（圖片來自小怡提供）
??即使水、電、燃氣不通，業主也不得拒絕收房~
??（圖片來自小怡提供）
??所有的廣告、宣傳資料所展示的信息都不作數。（PS：總之，我修成什么樣就是什么樣）
??（圖片來自小怡提供）
??如此這樣的霸王條款，還有很多很多，無法一一列舉。
??而在這個過程中，業主們通過各種自媒體的方式發出自己的聲音和訴求，疑似施工方領導的人在某音平臺發出令人不敢相信的言論：
??“墻面花、空鼓、起皮都是正?，F象！”
??“洋房只是你自己裝修后的效果，注意這是清水房”
??（圖片來自小怡提供）
??如果說以上的這些，都是用有限的時間可以整改的硬件設施，那么遲遲未見動工的“門鄰名校嘉祥”，成了引爆眾多家長的導火索。畢竟，孩子的前途，誰耽擱得起？
??（圖片來自小怡提供）
??前期此項目利用該學校的規劃，吸引了大量有學齡兒童的家長?，F如今眼看著交房了，到當初說的開學時間了，學校遲遲不見動工…雖然學校規劃另有主體，但當初未能如實告知規劃進度和其中風險，反而大肆利用該條件，甚至隱含了學區房的價格加成。如今全家兩年期待成空，另做打算不管時間還是經濟上都要承受巨大損失。讓多少家庭夜不能寐，食難下咽。
??人人都道維權難，兼職無力戰到底
??我們這些業主當然也組織了維權代表小組，大致分為網絡信息組、媒體對接組、文件編寫組、現場文件遞交小組、網絡平臺投訴小組、財務管理小組、開發商對接組、整改進度追蹤組、技術支持小組持續開展工作。
??大家的反應，也從一開始的直沖天靈蓋的氣憤，轉變為現在強迫冷靜的談判，不能說維權沒有進展，但確實是步履維艱。
??5月23-24日業主開放日，我們發現上述諸多問題反饋給開發商，對方不予面談也沒有積極回應。我們投訴到相關政府部門，政府部門建議未交房，只能提訴求，不能維權。
??6月25-27日集中交房，大批業主因不滿上述問題未整改，拒絕交房?，F場所謂開發商工作人員極盡狡辯之能事，懟天懟地懟業主。
??6月26-28日，業主在各個自媒體平臺發聲，通過12345市長熱線、網絡理政、各相關政府部門電話、網絡留言等方式申訴。6月29日，收到部分申訴回應，稱已經進入流程，積極督促開放商在規定時間內整改。
??（圖片來自業主提供）
??截止目前，維權已有1月余，積極的方面是我們看到開發商在質監局的督促下針對前期協議內容開始整改，比如部分樓棟的外墻，消防梯等。但維權群里業主們的憤怒快要溢出屏幕，一方面是不斷的有新的問題暴露，入戶廳的漏水，架空層的積水，都解釋為水管破裂，還沒開始使用的房子就開始水管破裂，以后還要面臨多少“驚喜”？
??而另一方面則是對整改事項的不滿意。每個行業或許有自己的特性，但“發現問題—評估/分析問題—制定整改方案—方案實施—結果評估/驗收”這樣的基本邏輯應該是放之四海而皆準的，然而在中旅名門府的整改過程，開放商不給我們公示整改方案，一意孤行，不管業主對整改的方案是否滿意，都是一副：不聽不聽我不聽，我不要你覺得，我只要我覺得。
??以樓梯轉角的缺口為例，開發商采用了不銹鋼補片的方式進行修補，雖然起到防護的作用了，但樓梯井是要在消防救火時走管的，薄薄的鋼片易刮破水管，這樣的隱患是否需要考慮？
??對此，樂居房產投訴平臺專門咨詢了北京金訴律師事務所主任王玉臣律師，針對上文的維權案例，王玉臣律師給到了大家一些專業的解答和建議。
??問：業主現在覺得合同上面的霸王條款太多，如合同規定出現了文中上述眾多問題都不影響交房，不管業主收不收房，房屋產權到時間自動轉移，如果業主拒不收房算違約嗎？
??答：是的，霸王條款確實不少，通過格式條款的方式排除了業主的一些權利，降低了開發商自己的責任。但是在司法實踐中，法院認定霸王條款的并不多。如果沒有找到合適的理由或證據，拒絕收房的話可能會構成違約。但是如果交房，開發商也需要滿足三大類條件：第一大類就是法定條件，比如取得了規劃驗收批準文件、竣工驗收備案表、消防備案或驗收文件等。第二大類合同中所約定的交房條件。第三大類，現場客觀情況符合交房的基本條件，比如沒有重大質量問題，能夠滿足居住的正常需要。在收房前，業主有權利進行驗房，進行核實，開發商也應當予以配合。
??問：小區主入口門樓，設計非常不合理，業主回家淋雨，保安執勤日曬雨淋，開發商說是建筑設計如此，如果加頂，會算公攤面積。請問門樓的用地性質，到底屬于建筑范疇還是景觀范疇？如何維權才能保證業主利益最大化？
??答：門樓很多時候會作為配套，是作為景觀，不納入建筑面積范疇，還是其它關鍵在于門樓是否符合正常房屋建筑的基本特征，比如是否是相對封閉的空間，有門有屋頂有墻，如果符合基本特征，就需要計入公攤面積，和是不是景觀的關系不大。即使加頂計入建筑面積，計入容積率，其實分攤到小區每一套房子里，也并不是很大，占比是極小的。關于門樓問題，建議業主首先到規劃部門調取下相關的規劃文件，看看這個門樓在規劃上究竟是如何設計的，如果實際建的和規劃相符，那很難改變，只能進行一定程度的調整。如果實際建的和規劃不符，則可以要求按照規劃去完成。
??（圖片來自業主提供）
??問：現在這種情況，有些業主覺得這種修修補補的整改，最終的質量效果和安全隱患都很大，如果退房意愿非常強烈，有什么方式可以退房？成功概率如何？
??答：首先，整體來看，業主直接通過民事訴訟的方式退房的難度極大，成功率也很小。很多業主可能會覺得很難理解，有一些懂法的業主還會拿出《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！边@不是有很明確的規定嗎？然而，遺憾的是，雖然這種情況有民事訴訟打贏的，但是從整體大數據來看，可謂是極少數。
??1、在民事訴訟領域，有個基本的舉證規則，那就是誰主張誰舉證。如果購房人認為開發商因此而違約，需要證明虛假宣傳內容是合同的組成部分，必須進行充分的舉證，否則就要承擔敗訴的風險。在這里說明兩個基本概念，一個是法律事實，一個是客觀事實。在打官司的時候，法院認定的往往是有充分證據證明的法律事實，而不是大家常規所認為的原原本本的客觀事實。所以很多時候，一些購房人會難以接受，這就是客觀事實呀，為什么法官就是不信呢？為什么法官就是不采納呀？一句話：打官司打的就是證據！
??2、民事證據效力的差異。在民事訴訟領域，證據分為很多類，比如書證、物證、證人證言、錄音錄像等。不同類型的證據所對應的證明力是不一樣的，可能會相差甚遠，而在所有類型的證據里，書證（比如合同）往往是比較優先的，其證明力往往也是最強的。
??3、而在商品房買賣合同糾紛中，法院審理的時候，往往最先考慮的證據就是雙方簽署的商品房買賣合同。在合同中是如何約定的呢？不論開發商如何承諾，只要合同中不是那么約定的，尤其是合同條款還排除了口頭承諾，廣告宣傳，業主更加難以勝訴。民事證據形式的要求。如果法官面前擺著兩份證據，一份是雙方都簽字確認的商品房買賣合同，一份是沒有任何一方簽字確認的美輪美奐的宣傳材料。哪份證據法官會優先采納呢？答案恐怕是第一份！原因很簡單，雙方都簽字確認的材料在訴訟領域中的證明力是更高的，也符合書證的基本形式要件。反觀宣傳材料，不論做得多漂亮，開發商會在上面蓋章確認嗎？
??4、霸王條款的認定概率太低?？赡芎芏噘彿咳藭J為，商品房買賣合同中太多的霸王條款，應當是無效的，然而，如上所述，司法實踐中，認定霸王條款的更是少之又少。5、民事判決書具有很強的可復制性。同一個小區，同一個合同模版，同一種情況，如果一個案子判了開發商違約，是不是同小區的其他業主同樣起訴，也會這么判呢？這會造成什么樣的結果呢？
??但是，直接去打民事訴訟很難退房不等于不能退房，關鍵還在于咱們購房人能夠獲取到多少的證據，以及是否能夠將這些取得的證據進行合法合規的轉化，變成咱們業主退房的籌碼。不過，有一點需要特別注意，不論掌握多少證據，一般而言，對于同一個項目最終能退房都是少數，開發商也不太可能給很多的購房人退房。
??截止發稿前，樂居315投訴平臺輾轉聯系到港中旅（成都）置業有限公司的項目負責人，對方表示暫不想接受采訪。
??小怡最后告訴我們，業主的訴求也很簡單，所有的整改事項，開發商應該形成合理的整改方案，告知整改方案、包括但不限于整改方式、整改期限、使用材料和工藝、驗收標準等，形成文字，雙方簽字認可后按方案實施。
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