2021年絕對是近10年來資本市場最動蕩的一年，最明顯的要屬教培行業和房地產了。受相關政策影響，K12教培領域直接被掐死。與其相比，房地產倒是慶幸可以避免一死，只不過一輪接一輪的調控組合拳也挨的著實難受。
調控組合拳意在樓市良性循環
2021年一整年，房地產經歷了大大小小的數次調控。1月房地產市場正式執行“三道紅線”，政策規定房企“1.資產負債率不得超過70%；2.凈負債率不得超過100%；3.現金短債比大于1”。2月22城重點城市實行“兩集中土拍”；另外針對二手房，執行“二手房指導價”。
3月十三大第四次會議重申“房住不炒”，4月中央政治局會議中強調“防止以學區等名義炒作房價。5月住建部召開房地產稅和保障租賃住房兩個座談會，會議指出將大力發展保障性租賃住房，當月國家正式開放三胎政策。6月多地貸款額度持續縮緊，更有銀行甚至暫停新房貸款業務。
7月“三道紅線”持續收緊。8月嚴管大拆大建，老舊小區改造實行“留改拆”的多種改造方式。9月央行提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益?！碑斣?，諸多房企發生債務違約，其中恒大暴雷最為嚴重。
10月全國人大常委會決定：部分地區開展房地產稅試點工作，為期5年，5年后立法。11月多地出臺“限跌令”。12月央行全面降準5個基準點。
從調控內容可以看出，上半年主要以對樓市施壓為主，下半年以維穩為主。一整年的動作都像是在為2022年定好基調。
多家房企被影響，業績未達標
如果你從未覺得2021年是房地產慘痛的一年，那肯定是因為沒看到各家房企的業績。最近各大房企也陸續發布了2021年的銷售業績。整個房地產市場隨著時間的拖拽，如春冬四季一般，統一保持著從熱到冷的步伐。
2021年，僅有6加房企完成銷售目標，分別是綠城集團、首開股份、大發地產、榮盛發展、越秀地產、金地集團。另外德信中國、招商蛇口僅差不到1%即完成銷售目標。
低于銷售目標80%的房企有中南建設、花樣年、當代置業、金科股份、中國恒大。其中中國恒大銷售業績未達到60%，當然這也跟其7500億元的超高業績目標有關。除恒大外，融創中國和碧桂園是唯二銷售目標超過6000億元的房企，融創銷售業績完成了93.33%，碧桂園完成了88.9%。
資本市場，房地產正在失寵
資本家面對他們認為的不良資產時從不會默不作聲?！疤澅緶p持，割肉離場”是他們一貫的操作。他們的動作背后，恰恰也暗指了某行某業的市場方向。
新年交替之際，泰康系大幅減持陽光城股份，大家人壽大幅減持金地集團。另外據不完全統計，在2021年，包括君康人壽、華夏人壽等在內的多家知名險資都曾拋售地產股份，且拋售對象含括華僑城、招商蛇口、萬科這樣的頭部房企。資本拋售地產的急切也側面證實了2021年是房地產動蕩的一年。
近期，高盛2022研報出爐。研報揭示了2022年資本看好的行業有半導體、互聯網零售和傳媒娛樂等。建議超配的幾個領域包括汽車、傳媒、消費等，減配的領域是銀行、材料、地產、電信。而看衰的主要是房地產。
此外他們的風險揭示，第一名就是房地產。報告指出現在大約有60萬億美元的市場規模，如何消化是一個比較大的問題，第二是房地產公司的債市違約，將會是一個比較讓人擔心的問題，未來大家買債的話要關心一下這方面。
2022年房地產何去何從
歷經了過去一年的調控之后，年初央行頒布了降息文件，意在刺激購房者與房企這供需兩端的欲望，從而達到拉升市場活躍的效果，很多人認為這是房地產回暖的關鍵一步。畢竟2021年的房地產真的慘淡無比。
但有這么幾點不得不提，首先房住不炒仍是基調不可動搖，其次部分城市房產稅政策正在推進中，另外還有人口老齡化、疫情下消費環境、下跌令出臺、房企負債問題等因素。這些任何中的一項都足以干預房地產市場的走向，無論從哪個角度來看，今后的房地產市場大概率還是維穩的狀態，段時間內不會再發生暴漲、暴跌的情形。因此，穩字將會是房地產今后最常見的狀態。
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